Posiadanie dużej przestrzeni budowlanej zwykle rodzi pomysły dotyczące efektywnego jej wykorzystania pod kątem rzeczywistych potrzeb mieszkalnych. Jedną z możliwości jest wybudowanie dużej konstrukcji w typie domu jednorodzinnego, choć zwykle jest to działanie nie do końca zadowalające pod kątem finansowym. Poszukując alternatyw można natrafić na ideę postawienia domu o zabudowie bliźniaczej.
Czym charakteryzuje się zabudowa bliźniacza? Wskazujemy na najważniejsze wady oraz zalety bliźniaków. Zapoznaj się z naszym kompendium, aby poszerzyć swoją wiedzę na ten temat.
Czym jest dom bliźniak w znaczeniu konstrukcyjnym?
Konstrukcja domu typu bliźniak
Domy w typie bliźniak to konstrukcje budowlane, które znajdują się na jednej, wspólnej działce. Ich punktem stykowym jest ściana, która stanowi granicę pomiędzy mieszkaniami. Mimo, iż są to obiekty przylegające do siebie, w rzeczywistości składają się z dwóch całkowicie oddzielnych mieszkań. Każde z nich jest zarządzane przez osobnego właściciela.
Co ważne, w przypadku zabudowy bliźniaczej nie występują w zasadzie żadne widoczne części wspólne (oprócz wymienionej ściany granicznej), eksploatowane zarówno przez jednego, jak i drugiego właściciela.
Wyjątkiem są aspekty związane z samym projektowaniem i budową bliźniaka - wówczas dotyczą one całej, podwójnej konstrukcji. Cechą charakterystyczną bliźniaków jest dylatacja ścienna. To pusta przestrzeń, która separuje oba segmenty zabudowy. Sprawia ona, że nieruchomość stanowi dwie odrębne części.
Prawne aspekty domów o zabudowie bliźniaczej
Konstrukcja domu w typie bliźniaka jest charakterystyczna dla tego rodzaju budynków. Jest to przede wszystkim symetryczna bryła, która najczęściej posiada dwie kondygnacje. Podobny wygląd posiadają także inne wolnostojące zabudowy, takie jak domy jednorodzinne dwulokalowe. Spoglądając na konstrukcję z zewnątrz, w wielu przypadkach nie będzie łatwo rozróżnić od siebie poszczególne typy budynków. Zauważalne różnice tkwią bowiem w konstrukcji wewnętrznej, które z perspektywy zewnętrznego obserwatora są w zasadzie niewykrywalne.
Warto zaznaczyć, że mimo swoich podobieństw, zabudowa bliźniacza w sensie prawnym jest czymś zupełnie innym, niż obiekt dwulokalowy. Przede wszystkim rodzi ona mniej obowiązków wspólnych związanych z mieszkaniem w takim sąsiedztwie. Nie zawsze będzie to jednak korzystne dla właściciela, szczególnie gdy relacje z sąsiadem są skomplikowane.
Inwestycja w bliźniaka - szukanie ekonomicznych rozwiązań
Dom bliźniak
Wydatki finansowe na budowę nowego domu nierzadko przerastają oczekiwania inwestora. W poszukiwaniu redukcji kosztów, warto rozejrzeć się za bardziej zrównoważonymi rozwiązaniami. Zabudowa bliźniacza może być właśnie takim kompromisem, który znacząco pozwoli ograniczyć wydatki związane z budową i eksploatacją własnej nieruchomości. W przypadku wznoszenia tego rodzaju konstrukcji na jednej działce budowlanej, nie trzeba martwić się o zachowanie ewentualnych przerw od sąsiedniego budynku.
Dodatkową korzyścią jest także fakt, iż koszty budowy oraz zakupu działki rozkładają się na dwie (lub więcej) rodziny. Przyleganie ściany bocznej jest także ważnym elementem zwiększającym parametry izolacyjne budynku. Według danych przedstawionych przez ekspertów budowlanych z Montrealu, posiadanie domu w zabudowie bliźniaczej redukuje koszty poniesione na energię o ok. 15% w porównaniu z budynkiem jednorodzinnym. W kontekście sezonu grzewczego to oszczędność rzędu kilkuset złotych.
Oszczędności, czyli jak zabudowa bliźniacza pozwala zmniejszać koszty
Redukcja kosztów początkowych, związanych m.in. z projektowaniem i budową nieruchomości, nie jest jedyną szansą na redukcję kosztów mieszkania. Na uwagę zasługuje również fakt dzielenia się wydatkami na pół w przypadku wspólnych inwestycji remontowych. Jest to duża korzyść, m.in. jeśli staniemy przed koniecznością wymiany pokrycia dachowego w całym budynku. Koszty takiej naprawy rozkładają się na pół, a możliwość wynegocjowania niższych stawek za remont jest w takiej sytuacji jak najbardziej możliwa.
W zależności od sposobu separacji dwóch przestrzeni, podobne działanie może mieć związek np. z wymianą płotu, pielęgnacją trawnika czy odświeżeniem elewacji. Są to obszary, w których stosunkowo można zaoszczędzić. Każde przedsięwzięcie tego rodzaju będzie jednak wymagało obopólnej zgody. Niekiedy rodzi to wyzwania negocjacyjne. Rozbieżność zdań w zakresie prac konserwacyjnych czy remontowych może bowiem stać się kością niezgody pomiędzy sąsiadami.
Dom bliźniak - dla kogo jest polecany?
Inwestycja w bliźniaka jest doceniana przez osoby, które szukają ekonomicznych rozwiązań, nie chcąc jednocześnie rezygnować z komfortu mieszkania w domu. Z uwagi na niższe koszty początkowe, pozyskanie środków na budowę czy zakup nieruchomości jest stosunkowo łatwiejsze. Mniejsza kwota całkowita, potrzebna na dokonanie inwestycji, otwiera więcej możliwości na otrzymanie kredytu hipotecznego.
Domy w zabudowie bliźniaczej są szczególnie atrakcyjne dla młodych par lub rodzin szukających swojego pierwszego, wolnostojącego domu. W przypadku konieczności zbycia nieruchomości, domy typu bliźniak są zdecydowanie bardziej atrakcyjne dla kupujących, niż nabycie mieszkania w szeregowej zabudowie.
Reasumując, do grupy docelowej, zainteresowanej mieszkaniem w bliźniaku, zaliczają się:
- osoby szukające swojego pierwszego domu wolnostojącego;
- osoby chcące zredukować wysokie koszty inwestycji w dom;
- osoby, które chciałyby uzyskać dużą swobodę mieszkania;
- osoby, którym nie przeszkadza mieszkanie tuż obok sąsiadów;
- osoby, które chcą zamieszkać razem ze swoją rodziną.
Pięć razy za - zalety inwestycji w bliźniaka?
Ogromną korzyścią związaną z mieszkaniem w bliźniaku jest duża niezależność mieszkalna i możliwość użytkowania indywidualnego ogrodu. Ze względów konstrukcyjnych, przestrzeń ogrodowa przylega do trzech ścian budynku, przez co generalnie jest bardziej ograniczona, niż w przypadku domów wolnostojących. Nie musi to wcale oznaczać, że staje się przez to mniej funkcjonalna. Duże znaczenie ma powierzchnia całej działki, w tym również zagospodarowanie terenu.
Ogromną zaletą jest także rozłożenie kosztów inwestycji na dwie rodziny, a także redukcja kosztów rachunków za ogrzewanie - co ma istotne znaczenie w dobie wzrostu cen za energię. Zabudowa bliźniacza jest plasowana jako bardziej prestiżowa, niż nieruchomość szeregowa.
Jakie są główne zalety inwestycji w dom bliźniak?
- Budowa domu typu bliźniak - niższe koszty w porównaniu do inwestycji w jednorodzinny dom wolnostojący.
- Eksploatacja i remonty - brak konieczności izolowania jednej ze ścian, możliwość dzielenia się kosztami remontowymi, niższy kosz ogrzewania.
- Swoboda użytkowa - mieszkania są odseparowane ścianą podwójną, co pozwala na uzyskanie dużej niezależności.
- Sprzedaż domu typu bliźniak - jest łatwiejsza, niż w przypadku chęci zbycia mieszkania w tzw. szeregówce.
- Ogród na posesji - jest najczęściej mniej wymagający w utrzymaniu, niż rozległa przestrzeń zielona przy wolnostojącej nieruchomości.
Największe wady domów w rodzaju bliźniak
Sposób scalania ścian szczytowych zapewnia separację obu mieszkań. Nie zawsze jest to jednak wystarczające do tego, aby w skutecznie zapobiegać niekomfortowym zdarzeniom. Wielu użytkowników zwraca uwagę na kwestie problematyczne, związane np. z przenikaniem dźwięków oraz zapachów pomiędzy domami. Wygląda to zatem podobnie, jak w przypadku mieszkania w budynku szeregowym lub bloku wielorodzinnym. Bliskie sąsiedztwo może generować dyskomfort u osób, które były przekonane o tym, iż bliźniak zapewnia optimum prywatności.
Konflikty sąsiedzkie nie są niczym niespotykanym, choć oczywiście wiele zależy od indywidualnego przypadku. Bez wątpienia jednak konieczność negocjowania warunków remontu dachu, frontów i innych robót konserwacyjnych może być problematyczna. Mieszkanie w budynku bliźniaczym wymaga stałego kontaktu z sąsiadami i współpracy na wielu płaszczyznach.
Poniżej przedstawiamy najpoważniejsze minusy związane z mieszkaniem w zabudowie bliźniaczej.
- Budowa domu typu bliźniak - musi uwzględniać potrzeby każdego właściciela, co nie zawsze jest łatwe do wynegocjowania
- Eksploatacja i remonty - prace w zakresie części wspólnych muszą być każdorazowo ustalane i aprobowane przez obie strony, co może rodzić konflikty
- Swoboda użytkowa - niższa ze względu na bezpośrednie sąsiedztwo; zwiększony hałas, przenikanie zapachów
- Sprzedaż domu typu bliźniak - jeśli dom stoi na jednej działce posiadającej np. dwóch właścicieli, sprzedaż takiej nieruchomości może być trudniejsza do realizacji
- Ogród na posesji - nie zapewnia aż tak dużej prywatności, jak jest to w przypadku domów jednorodzinnych.
Cena za dom bliźniak - jak wygląda to obecnie?
Postawienie metra kwadratowego powierzchni dla nieruchomości w systemie bliźniaczym to koszt wynoszący nieco ponad 4000 złotych. Warto zaznaczyć, iż jest to stawka uśredniona, a wahania od tej wartości mogą wynosić nawet kilkadziesiąt procent. Wiele zależy nie tylko od kosztów robocizny, ale również od rodzaju i jakości materiałów użytych do postawienia zabudowy.
Koszt jednego segmentu posiadającego ok. 100 m kw. może zatem wynosić ok. 400 tysięcy złotych, przy czym jest to kwota umieszczona w niższych widełkach cenowych. Całkowity koszt inwestycji musi również obejmować stworzenie projektu, wykupienie działki, uzyskanie pozwoleń, zapewnienie przyłączy - czy w końcu - wyposażenie lokum. Zwiększona inflacja w połączeniu z pokłosiem minionej pandemii sprawiły, iż od 2020 roku można zauważyć systematyczny, kilkunastoprocentowy rokroczny wzrost kosztów budowy.
Zakup domu w typie bliźniaka, albo wybudowanie obiektu od podstaw, stanowi ciekawą alternatywę dla innych inwestycji w obiekty mieszkalne. Ceny segmentów dostępnych na rynku wtórnym wynoszą od ok. 3000 złotych za jeden metr kwadratowy. Koszty budowy są o kilkadziesiąt procent wyższe w przeliczeniu na taką samą jednostkę powierzchni. Mamy nadzieję, że przedstawiona porcja wiedzy zdecydowanie przybliża do podjęcia przemyślanej decyzji.
Źródła:
- Narodowa Agencja Poszanowania Energii SA, Podręcznik typologii budynków mieszkalnych z przykładami działań mających na celu zmniejszenie ich energochłonności, Warszawa 2011.
- Semi-detached houses: 7 things to know before you buy, https://xpertsource.com/en/blog/semi-detached-house?category=0.
- A. Britnell, The Pros and Cons of Buying a Semi-Detached House, https://www.zoocasa.com/blog/the-pros-and-cons-of-buying-a-semi-detached-house/.
Komentarze